MADRID.- Su próxima creación ha sido anunciada a bombo y platillo por el presidente, José Luis Rodríguez Zapatero, como una gran novedad, pero los sectores financiero e inmobiliario del país llevan varios años esperando la llegada de estas "sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario", conocidas internacionalmente como REITs (Real Estate Investment Trust).
Se trata de empresas que invierten en activos inmobiliarios de todo tipo, desde viviendas a centros comerciales, parques logísticos, hoteles, oficinas, o residencias para la tercera edad, entre otros productos; y que, además, cotizan en Bolsa. Esta doble vertiente -de sociedad y de producto inversor- les confiere grandes ventajas sobre otras fórmulas de inversión. Por un lado, una fiscalidad muy favorable; y, por otro, una inversión inferior a la que supone la adquisición de una vivienda -el número de acciones a las que tenga derecho el inversor dependerá de la cantidad invertida, él es quien decide-.
Aunque nacieron en Estados Unidos en los años 60 y ya funcionan en una veintena de países, los REITs no estarán en funcionamiento en España hasta este año, según las previsiones que baraja el Ministerio de Economía; eso sí, con unos objetivos muy ambiciosos, impuestos por el propio presidente. A saber: impulsar el mercado de alquiler, facilitar el acceso a la inversión en inmuebles al pequeño y mediano ahorrador; proporcionar flexibilidad a las inversiones inmobiliarias de las empresas y aportar liquidez al sector. Todo ello contribuirá, en opinión de Zapatero, a "dinamizar el mercado".
Tal y como está el panorama inmobiliario español en la actualidad, la pregunta es: ¿tienen los REITs la clave para solucionar la crisis?
En opinión de los expertos, pueden ser un "elemento revitalizador" en un momento de crisis inmobiliaria como el actual, porque permitirá la entrada de capital extranjero ávido de diversificación, y convertirá a España en el 'puente' inversor con el mercado inmobiliario de Latinoamérica. De hecho, algunos grupos inmobiliarios han aplaudido esta medida, que consideran aumentará el parque de viviendas en alquiler a medio y largo plazo, y ayudará a "profesionalizar" y "mejorar" la estructura del mercado. "Se trata de una buena iniciativa que incentivará la canalización de ahorro privado para el desarrollo de un parque de vivienda en alquiler significativo, que permitirá satisfacer la creciente demanda de arrendamiento a precios asequibles", asegura Concha Osácar, consejera de Lazora.
Y es que las ventajas de los REITs para los inversores son numerosas. Una de las más importantes es el hecho de que el dinero que obtienen por la explotación de los edificios de su cartera va a parar a los dueños de la sociedad, es decir, a los inversores, y no se reinvierte en la compra de nuevos activos. Y estas sociedades están obligadas, por ley, a devolver al accionista un mínimo del 90% de los beneficios obtenidos, lo que puede reportarles rentabilidades de hasta el 10% y el 12%.
Otra gran ventaja es que evitan la doble imposición fiscal, ya que, al distribuir un porcentaje tan elevado de sus ganancias entre sus accionistas, estas sociedades están exentas de tributación, o sólo deben pagar impuestos por el porcentaje de beneficios que no reparten entre sus partícipes. Esto significa que los únicos que pagan impuestos son los inversores, y por los dividendos percibidos, como ocurre con cualquier otra inversión bursátil.
Hasta ahora, todo parecen ventajas, pero, ¿están al alcance de cualquier 'bolsillo'? ¿Pueden los REITs "facilitar el acceso a la inversión en inmuebles" del pequeño y mediano ahorrador, como afirma el presidente?
Pep Ruiz, de Analistas Financieros Internacionales (AFI) es de los que recomienda los REITs a los bolsillos menos llenos. En su opinión este vehículo inversor permite a los pequeños ahorradores comprar un paquete de acciones más o menos importante -dependerá de la cantidad que se quiera invertir- de una empresa que cotiza en Bolsa, por lo que está obligada a la transparencia; y que invierte en inmuebles de distinto tipo y en diferentes lugares, luego "los riegos son menores, están compensados", afirma. Además, al tratarse de sociedades cotizadas, el inversor puede materializar su inversión y recuperar su dinero de forma inmediata, apunta Ruiz, quien, no obstante, recomienda invertir pensando en el medio y largo plazo, para "amortiguar los avatares del corto", como los que se viven en el momento actual.
De la misma opinión es el departamento de análisis de Banco Urquijo, para el que los REITs son una "opción interesante en épocas de 'vacas flacas' de las Bolsas, ya que ejercen de colchón en las caídas" del mercado bursátil; y pueden considerarse "como un instrumento de diversificación de las carteras de inversión, por su baja correlación con la renta fija y variable, y por el amplio campo que abarcan dentro de la explotación inmobiliaria".
La otra cara de la moneda de este producto de inversión, que también existe, es que, al tratarse de una inversión en renta variable, está sometida a los vaivenes de la Bolsa, y, por supuesto, a los del mercado inmobiliario en el que invierte.
Cuestión de mirarse el bolsillo, echar cuentas, y ver lo que sale...
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