'Fannie+Freddie', un modelo hipotecario muy lejano al español

MADRID.-  Ni las condiciones y circunstancias del mercado son las mismas, ni el funcionamiento ni los riesgos similares; en definitiva, no hay comparativa posible. Ésta es la conclusión a la que llegan los expertos consultados por soitu cuando les planteamos la posibilidad de que se reproduzca en España un caso similar al de las norteamericanas Fannie Mae y Freddie Mac, que posibilite la intervención del Gobierno.

Reuters/Jason Reed

El propio ministro de Economía español, Pedro Solbes, aseguraba esta mañana que el modelo hipotecario norteamericano "no tiene nada que ver" con el nuestro. En su opinión, las dificultades en estas dos entidades "podían tener un cierto riesgo sistémico en el mercado americano de emisiones", lo que ha forzado a las autoridades estadounidenses a intervenir, pero éste no es el caso de España.

¿Qué nos diferencia?

La principal diferencia es que Fannie Mae y Freddie Mac son "agencias hipotecarias", una figura que no existe en la economía española, como nos explica José Luis Martínez Campuzano, estratega de Citi en España. Para que nos entendamos, estas empresas no prestan directamente a los compradores de vivienda, como hacen los bancos y cajas de ahorro españoles, sino que compran las hipotecas aprobadas por las entidades que prestan el dinero, y luego las venden a inversionistas. Mediante la vinculación de los prestamistas hipotecarios con los inversores, las dos empresas mantienen disponible el suministro de dinero a un costo más bajo.

Con este sistema, ambas compañías son, actualmente, las propietarias de cerca de la mitad del mercado hipotecario de EEUU, que en total asciende a 12 billones de dólares. Y es que casi todos los prestamistas hipotecarios norteamericanos, desde enormes instituciones financieras como Citigroup, hasta bancos pequeños, se han dirigido en algún momento a ellas para obtener los fondos que necesitaban y atender la demanda de hipotecas inmobiliarias.

La intervención gubernamental se ha hecho necesaria en EEUU debido a que Fannie Mae y Freddie Mac viven exclusivamente de los créditos hipotecarios (no ofrecen otro tipo de servicios), y han sufrido enormes pérdidas poque el mercado de la vivienda ha experimentado un fuerte aumento de la morosidad en los pagos -en el segundo trimestre se registró un nuevo record del 6,41%-, y han aumentado los embargos. En su caso, si los propietarios de las viviendas no pagan sus préstamos, son ellas quienes tendrán que responder ante los inversores.

En España, la banca ofrece distintos servicios y créditos, por lo que no sólo está expuesta a la evolución del mercado residencial. Actualmente, la cuota media de hipotecas concedidas por las cajas de ahorro supone algo más del 57% de sus cuentas, frente a la totalidad de las entidades norteamericanas. Además, la tasa de morosidad se sitúa en torno al 2%, una cifra que no parece preocupar a los expertos. Además, en España es recurrente la figura del avalista, al que las entidades financieras recurren en caso de impago, y, en todo caso, el deudor deberá responder por la totalidad del crédito impagado.

No obstante, tanto bancos como cajas de ahorro han reducido su exposición a los créditos hipotecarios, que en mayo de 2008 crecían a una tasa del 12%, frente al 30% registrado un año antes, según datos de la CECA (Confederación de Cajas de Ahorro).

La importancia del accionariado

Por otra parte, Fannie Mae y Freddie Mac son compañías que, pese a estar en manos de accionistas privados por mandato del Congreso de EEUU, siempre han tenido el respaldo del Gobierno, ya que se crearon con el fin de proporcionar hipotecas más baratas. Además, su bancarrota podría arrastrar a todo el sistema financiero norteamericano. Sin embargo, en España los bancos se sostienen con el capital de accionistas particulares y sus intereses salen de las cuentas de resultados.

Sea como fuere, los mercados financieros de todo el mundo han aplaudido la decisión de Estados Unidos. Una decisión que se espera devuelva la confianza al mercado, para que vuelva a funcionar con normalidad, el dinero vuelva a circular y la liquidez regrese a la banca internacional. Eso sí, los expertos advierten de que este cambio llevará tiempo y aún viviremos "momentos turbulentos" antes de que la confianza se recupere del todo.