Toca revisar el contrato de alquiler: esta vez a la baja

Año tras año lo mismo. Si al hipotecado le quita el sueño la evolución del euribor, el que vive de alquiler está pendiente del IPC. Y si los que tienen una hipoteca han vuelto a sonreír al ver bajar sus cuotas porque el euribor está por los suelos, los inquilinos pueden hacer lo propio: el IPC ha bajado tanto que esta vez la subida puede ser mínima, e incluso puede convertirse en rebaja. Todos aquellos que hayan revisado su alquiler a partir de abril habrán podido empezar a hacer hucha. Y, si las previsiones se cumplen, aún serán muchos los que puedan plantarse delante de su casero con una enorme sonrisa porque, lo quiera o no, tendrá que rebajarles el alquiler, al menos mientras el IPC siga en negativo.

El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice: "Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un periodo de doce meses inmediatamente anteriores [...]".

En el lenguaje coloquial esto quiere decir que la revisión de un alquiler se hará de doce en doce meses desde la firma del contrato y que, al menos durante los cinco primeros años, esta revisión tomará como referencia el IPC general, lo que significa que el alquiler podrá subir o bajar, dependiendo de cómo haya evolucionado este índice.

Y en 2009, el IPC no ha hecho otra cosa más que bajar. Comenzó el año en el 0,8%; inició la senda negativa el pasado marzo, y en julio marcó su porcentaje más bajo (-1,4%), cerrando agosto en -0,8%. Es decir, que todas las revisiones que se hayan realizado a partir del tercer mes de 2009, han tenido que suponer una rebaja (mayor o menor dependiendo de cómo estuviese el IPC en ese momento).

Que no te tomen el pelo

Sin embargo, seguro que a más de uno su casero le ha dicho que, aunque el IPC fuese negativo, no le podía rebajar la mensualidad, porque el IPC que se aplicaba en su contrato de alquiler era "especial". Pues, de eso nada. Es cierto que existe un IPC especial para los arrendamientos urbanos, y que responde al nombre de 'Índice Nacional de la Rúbrica Vivienda en Alquiler' (RVA) —también conocido como 'Índice Nacional de la rúbrica 33'—, pero "no es aplicable en los cinco primeros años de contrato", asegura el abogado Luis Javier Vidal, de CMS Albiñana y Suárez de Lezo. "Se puede pactar en el contrato la aplicación de este índice, pero no es aplicable hasta el sexto año de alquiler, tal y como indica la ley", nos explica.

De hecho, Vidal advierte que "te puedes negar a pagar una subida si el IPC con el que te tienen que revisar el contrato es negativo". Eso sí, no puedes dejar de pagar la mensualidad completa, porque podrían desahuciarte, sino sólo la parte correspondiente al incremento que no te corresponde. Si el casero intenta ir a juicio en un caso de este tipo, "lo perderá", afirma Vidal, quien añade que hay jurisprudencia al respecto.

Para que te hagas a la idea de la diferencia que supone que te apliquen uno u otro índice, te mostramos la evolución que ambos han tenido a lo largo del año:

Esto en los cinco primeros años de vida de tu contrato de alquiler, a partir del sexto, la revisión dependerá de lo que hayas pactado con el propietario de la casa en la que vives. Puede seguir siendo acorde con el IPC general, u optar por el 'IPC de alquiler' (RVA), e incluso pactar un porcentaje de incremento anual independiente de cualquiera de estos dos índices.

Para evitar problemas a posteriori, Vidal recomienda "leerse muy bien la letra pequeña o las cláusulas (si las hubiera) del contrato". Pero recuerda que "en caso de conflicto, siempre prima la ley sobre lo que dice el contrato". No lo olvides.

Un ejemplo práctico

Te proponemos un ejemplo práctico. Tomando como referencia un alquiler medio de 800 euros mensuales, éstas serían las cantidades que un casero debería haber aumentado o disminuido en la mensualidad de su inquilino, dependiendo de cuándo le tocase la revisión. Las hemos calculado tanto con el IPC general, como con el de alquiler. Con el IPC general, en el mejor de los casos —los que hayan revisado en julio— se ahorrarán al año más de 134 euros, mientras que la mayor subida —las revisiones de enero— supondrá después de doce meses un incremento de casi 77 euros. Multiplica por 12 el RVA y verás cómo cambia la cosa...

Si a partir de ahora quieres calcular la variación de tu alquiler, puedes hacerlo en este simulador del INE, tanto con uno como con otro índice. Si te toca revisión en octubre, échale un ojo a finales de este mes...