La crisis libra a Brasil de una burbuja inmobiliaria 'made in Spain'

MADRID.-  En Brasil lo tienen claro: Cancún y Benidorm son el claro ejemplo de lo que NO hay que hacer en urbanismo costero. Por eso, las autoridades brasileñas están poniendo los medios necesarios para evitar que se reproduzcan en el país casos similares. Pero algunas medidas han llegado tarde, al menos a Natal, donde algunos de estos 'errores' llevan la firma 'made in Spain'. La crisis financiera mundial y su reflejo en el inmobiliario español quizás han librado al litoral brasileño de un mal mayor.

"Ya no existe peligro de burbuja inmobiliaria en Brasil", afirma tajantemente Diogo Canteras, director general de la empresa local de asesoría inmobiliaria HVS. En su opinión, "la crisis no ha hecho más que empeorar una situación de inviabilidad de los proyectos turísticos en el nordeste de Brasil que ya existía". Y ha obligado a la mayoría de los promotores extranjeros a echar marcha atrás en sus planes para el país de la samba y la bossa nova. "Hoy habrá menos de una decena de proyectos con posibilidades de convertirse en realidad, frente a los 48 que había el pasado mayo", comenta este experto.

Avalancha española

Afirma, Grupo Balboa, Grupo Sánchez, Acciona Inmobiliaria, Ingeconser, Casa Azahar, Grupo Nicolás Mateos, Euronatal, Promaga, Grupo Trusam, Qualta Real Estate, Marina D'Or o Grupo Red Water son sólo algunas de las promotoras españolas que en los últimos años han apostado por Brasil, con mejor o peor suerte.

Atraídos por una economía saneada —en los últimos cinco años unos 20 millones de personas han salido de la pobreza y se han aburguesado—; por la estabilidad política y monetaria; por una amplia oferta de suelo barato y por el programa de modernización de las infraestructuras para atraer al turismo impulsado por el Gobierno, los empresarios españoles se han convertido en los principales inversores de Brasil, principalmente en lo que al ladrillo se refiere.

La zona más afectada por el boom urbanístico sin control ha sido el litoral nordeste. Allí se comenzaron a construir los primeros resorts y hoteles de lujo en primerísima línea de mar, sin tener en cuenta el medio ambiente. Pero "eso ya no se consiente", afirma Minerva Castillo, responsable del departamento internacional de la promotora española GRW (Grupo Red Water), que tiene tres proyectos en el país carioca.

"El Gobierno de Lula da Silva tiene un gran interés en cuidar y mantener su entorno natural porque es consciente de que es una de sus grandes riquezas —comenta Antonio Montes, profesor del Instituto de Empresa—. Ahora, cualquier proyecto urbanístico debe cumplir una serie de requisitos medioambientales para obtener la licencia oportuna", explica este experto. Y sin ese permiso ni se puede empezar a construir, ni a comercializar, coinciden todos los empresarios.

Pero conseguir esta licencia medioambiental no es fácil y los trámites son muy lentos. "Se tarda de 6 meses a un año en conseguir la aprobación medioambiental, pero también puede demorarse más", cuenta Kristian Salomaki, director general de la promotora brasileña Brazil Homes International. De hecho, Minerva Castillo, de GRW, dice que ellos han tardado más de un año en conseguir las suyas.

La impaciencia: una mala consejera

Es por ello que hay quien no soporta la espera, y se salta la ley 'a la torera'. Así lo han hecho Grupo Nicolás Mateos, Promaga y Grupo Sánchez. Todas compañías patrias que iniciaron la comercialización de promociones sin tener las licencias pertinentes.

"Entre marzo de 2007 y enero de 2008, Grupo Sánchez empezó a hacer las primeras reservas de su complejo turístico Grand Natal Golf, a las afueras de Natal", nos relata Marisa Argüelles, que en junio de 2007 pagó 6.000 euros para que le guardasen una de las 30.000 viviendas que se iban a construir allí. Pero fallaron las licencias. Ni el patrocinio del actor Antonio Banderas y el futbolista Ronaldo evitó que el Gobierno brasileño les denegara los permisos cuando ya habían vendido prácticamente el 20% de la primera fase del proyecto (unas 400 viviendas de un total de 2.000).

Cuando Marisa vio que el problema de las licencias no se solucionaba y la compañía le "daba largas", decidió ejecutar el aval que firmó con la reserva, lo que le permitió recuperar todo su dinero, pese a que Grupo Sánchez ya se había declarado en concurso de acreedores.

No tuvieron tanta suerte los cerca de 600 inversores que compraron al empresario murciano Luis Nicolás Mateos una de las 13.000 casas de su urbanización de lujo Lagoa do Coelho Resort. La compañía no ha llegado a iniciar las obras, pese a que en junio de este año estaba prevista la entrega de las primeras 2.641 viviendas. Se calcula que los afectados podrían haber pagado más de 20 millones de euros (entre 35.000 y 40.000 euros por casa).

Nicolás Mateos fue detenido en Murcia a principios de diciembre acusado de un presunto delito de estafa de grandes dimensiones. Los demandantes aseguran que no estarán satisfechos hasta que se les devuelva el dinero. Entre las muchas irregularidades que denuncian cometió Nicolás Mateos en el proyecto de Lagoa do Coelho Resort, destacan las siguientes:

• Cobro del 40% del precio de venta sin iniciar las obras y en la fecha en que ya deberían estar entregadas las viviendas.
• Avales entregados a los compradores como garantía de las cantidades aportadas a nombre de Albatross Invest, sociedad sin capacidad para avalar desde diciembre de 2006, aunque éstos se emitieron en 2007.
• Publicidad engañosa, ya que se destacaba que el proyecto se encontraba a menos de 20 minutos del que será el aeropuerto más grande de Latinoamérica, cuando en realidad está a casi 100 kilómetros. También se decía que el resort estaría situado en Natal, capital del Estado de Rio Grande do Norte, y en realidad se encuentra en el municipio de Touros, a más de 100 kilómetros de Natal.
• El dinero entregado por los compradores nunca fue ingresado en Brasil como obliga la ley brasileña. Los abogados del grupo de afectados estudian cuál ha sido el destino real de dicho dinero.

Esos lodos...

Quizá por eso éste ha sido el caso más sonado. "Casos como el de Nicolás Mateos me parecen un crimen que perjudica a brasileños y españoles", afirma Romeu Chap Chap, presidente del consejo consultivo de Secovi (la patronal de promotores brasileña). En su opinión, sólo "compete a la policía combatir a los que venden algo que no existe".

Pero no es el único. También están teniendo problemas con sus inversiones en Brasil aquéllos que optaron por Ma-Noa Beach, el segundo proyecto de Promaga en Brasil, que se comercializa sobre plano porque aún "están tramitando las licencias", nos explica tranquilamente una de sus comerciales.

"¿Cómo se puede vender algo que no se tiene?", se pregunta mientras tanto Pedro, quien compró un apartamento de esta promoción "a un precio bastante bueno (50.000 euros)" y pensando en las rentabilidades futuras. La fecha de finalización del proyecto, según el contrato que firmó, es diciembre de 2009, pero Pedro asegura que allí "no hay nada levantado". Sin embargo, él ya ha pagado la reserva, además de "dos pagarés que no debían haberse cobrado hasta que no se empezase a construir", nos explica.

Pedro, que afirma que su abogado le ha dicho que no puede reclamar nada hasta "tres meses después de diciembre de 2009", cuando venza el plazo de entrega establecido, se siente "mangoneado y engañado".

Y eso es, precisamente, lo que pretende evitar un inversor. Así pues, este tipo de prácticas ensucian la imagen de los promotores españoles a nivel internacional. "Nos hace mucho daño, porque la gente se queda con la noticia del que está en la cárcel", afirma Rafael Lobato, director comercial de Casa Azahar, otra promotora española que lleva 4 años trabajando en Brasil "sin ningún problema". Su consejo: "ir de la mano de un socio local".

Tampoco está de acuerdo con este tipo de prácticas Minerva Castillo, GRW, quien nos explica que tuvieron que cerrar su oficina de Oslo, donde vendían uno de sus proyectos brasileños, "porque un noruego hizo una barbaridad en Natal y se montó tal escándalo que cundió la desconfianza y ya no se vendía nada en Brasil", comenta. Y es que las malas prácticas no sólo llevan el sello español.

Falta de liquidez

Pero no sólo las malas prácticas urbanísticas han paralizado el mercado inmobiliario de segunda residencia; la falta de liquidez también ha tenido mucho que ver. De los tres proyectos de GRW en Brasil sólo uno, Varanda do Mar, ubicado en la playa de Genipabu, cerca de Natal, está totalmente acabado. Pero las ventas no van todo lo bien que les gustaría a sus promotores. De las 22 casas con que cuenta sólo se han vendido cuatro.

Es más, la compañía está intentando vender a un gran inversor los otros dos proyectos que aún no se han empezado a construir. "Necesitamos ganar liquidez para traerla a España —dice su responsable internacional—. Invertimos fuera en lugar de repartir dividendos y eso es lo que quizás ahora pueda salvarnos", explica Castillo.

Y algo similar le está pasando a la mayoría de las compañías inmobiliarias que han invertido en la costa brasileña en los últimos años y que ahora empiezan a comercializar sus proyectos. "La gente ahora no compra, está en estado de shock", comenta el director comercial de Casa Azahar. Es por eso que son muchos los 'buitres' que sobrevuelan el mercado inmobiliario brasileño en busca de un 'saldo' al que hincarle el diente. Pues cada día que pasa, la necesidad de liquidez de las inmobiliarias e inversores aumenta y se encuentran más ahogados.

Los expertos como Antonio Montes insisten: "Brasil sigue siendo un destino atractivo para la inversión inmobiliaria". Sólo hay que saber "dónde y con quién se invierte". Por eso, a los inversores particulares les recomienda que se asesoren e informen bien antes de entregar su dinero; y a los promotores les aconseja que apuesten por el mercado local, ése que busca su primera casa en propiedad; o por las oficinas —"muchas empresas se están estableciendo en el país, y necesitarán dónde instalarse", explica—.