MADRID.- ¿A quién va a beneficiar esta medida? ¿Por qué se hace ahora el anuncio? ¿Se trata de un intento 'encubierto' de ayudar a compañías ahogadas por las deudas, como Martinsa-Fadesa? Éstas y otras preguntas son las que ha despertado esta mañana el anuncio de la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, de ofertar 300 millones de euros para comprar suelo a las empresas privadas, que destinará a la construcción de vivienda protegida (VPO). Unas han quedado resueltas, otras siguen en el aire.
El Ministerio de Vivienda ha negado que la compra de suelo privado se lleve a cabo para ayudar a los promotores inmobiliarios en dificultades. "La finalidad primordial de la acción del Gobierno no es tratar de impedir un ajuste que se ha manifestado necesario e imprescindible, sino garantizar el derecho constitucional reconocido a los ciudadanos de acceder a una vivienda", ha dicho Corredor, quien ha asegurado que se trata de una medida estructural con la que se pretende avanzar hacia un mercado inmobiliario más sostenible.
El propio presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, ratificaba estas afirmaciones tras su reunión con Mariano Rajoy, explicando que no se trata de una "ayuda encubierta" al sector.
La pregunta que surge entonces es: ¿por qué ahora?
Según el Ministerio, se lleva trabajando en este tema desde el pasado mes de mayo, pero al tratarse de "una operación compleja y de gran envergadura" había que ver cómo se articulaba y conocer el presupuesto que podía destinarse a una oferta "inédita en España". Y es que, aunque Sepes (la entidad pública, dependiente del Estado, que gestiona el suelo) lleva 40 años al pie del cañón, hasta ahora había trabajado en la creación de parques empresariales y su relación con el suelo residencial era "residual". Ahora, el Gobierno pretende dar mayor visibilidad a este organismo, que aumentará su presupuesto anual destinado a la compra y urbanización de terrenos industriales de 100 a 150 millones de euros, además de convertirle en el instrumento del que se va a servir para adquirir y urbanizar los solares residenciales que comparezcan a la oferta pública.
Su trabajo comenzará en octubre, con el estudio de las ofertas presentadas y su viabilidad económica, y contará con la ayuda de comunidades autónomas y ayuntamientos. Entre los criterios que más se valorarán en la elección de los candidatos se encuentran la susceptibilidad de transformación inmediata de los suelos, y su situación en poblaciones con una mayor demanda de vivienda.
En cuanto a ¿quién será el responsable de promover las viviendas? Desde el Ministerio aseguran que el proceso de promoción queda en manos de las administraciones regionales y municipales, que son las que tienen transferida la potestad en esta materia. Así, el promotor podrá ser una empresa privada elegida tras un concurso público o alguno de los organismos oficiales.
Javier García-Mateo, director de análisis de Aguirre Newman, apunta, además, que algunos fondos inmobiliarios, tanto nacionales como internacionales, también podrían estar interesados en entrar en la gestión de estas viviendas siempre que se comercializasen en régimen de alquiler. Y es que este tipo de sociedades necesitan tener un 30% del valor de su cartera en vivienda de alquiler para poder tributar el 1% del Impuesto de Sociedades y no el 35%, nos explica este experto.
Queda sin definir aún qué peso tendrán en la elección final conceptos como la edificabilidad del terreno, o su ubicación; y se desconoce si se valorará más o menos que los suelos sean de renta libre o protegidos.
En opinión de Miguel Pinto, director de investigación de Grupo i, "el Gobierno buscará suelos en buenas ubicaciones, cerca de los centros urbanos". En cuanto a las promotoras les puede interesar más deshacerse del suelo libre, "ya que el destinado a VPO tiene un futuro más auspicioso, porque hay mayor necesidad de este tipo de viviendas y será más fácil venderlas y continuar con la actividad de la compañía", aunque sea perdiendo dinero. Porque el suelo libre, como la vivienda libre, es más caro que el protegido, que está fijado por las comunidades autónomas. De hecho, según Pinto, "es muy probable que los suelos comprados en los últimos dos años, cuando los precios estaban más altos, ahora se hayan devaluado". No obstante, este experto cree que todavía es posible "sacar rentabilidad" a los suelos adquiridos hace 5 ó 6 años; eso sí, si no están apalancados, es decir, si han sido pagados en su totalidad.
Los promotores opinan que la iniciativa del Gobierno es buena, pero que los 300 millones ofertados son una gota de agua en el inmenso mar de deudas en el que se mueven las inmobiliarias españolas, y en el que navegan cientos de compañías, muchas de ellas también con grandes patrimonios de suelo. Empezando por Martinsa-Fadesa, la principal terrateniente española, continuando con la mayoría de las cotizadas, como Colonial, Reyal Urbis o Metrovacesa, y finalizando por otras mucho más pequeñas. Es por ello que los promotores reclaman "una total transparencia" en el proceso de adjudicación, así como en las bases del concurso, "para descartar favoritismos", apuntan.
Con las cosas así, la decisión de acudir o no a este concurso será totalmente 'personal'. Manuel Martí, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), resume la elección en dos conceptos: "activos o tesorería".
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